Исходные данные:

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.

Общая площадь здания 985 кв. м.

Время постройки — январь 1986 г.

Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв. м.

Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2006 г.

Решение:

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

Сеон = 45 000х 985 = 44 325 000 (руб.).

Расчет стоимости воспроизводства здания:

-восстановительная стоимость здания:

С вост = 38 500 + (38 500 х 0,2) = 46 200 (руб./кв. м);

-Эффективный возраст 20 лет, Срок экономической жизни 80 лет,

И физ = 20/80 * 100% = 25%;

-стоимость замещения здания составит:

С зам =С вост *( 1-И нак)= 46 200 х 985 х (1 – 25%) = 34 130 250 (руб.).

Расчет стоимости земельного участка:

С зу =С еон- С зам= 44 325 000 - 34 130 250 = 10 194 750 (руб.).

Условие:

Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток.

Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый.

Предполагаемая цена продажи всех участков определена - 30 000 дол. за один участок.

Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят (дол.):

• прямые издержки на освоение — 35 000;
• управление, охрана, контроль — 5000;
• накладные расходы — 10 000;
• прибыль подрядчика — 13 000;
• издержки по продаже — 4000;
• текущие расходы (налоги, страхование) — 5000;
• прибыль застройщика — 18 000.

Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца.

Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвес¬тиций определена в 2%.

Решение:

ВСЕГО издержек 90 000 долл.

PVA =3,8 * 30 000=114 000

С зу =114 000-90 000=24 000 долл.

(PVA = (1-1/(1+i) n )/i

PV=120000*1/(1+0,24)0,5 =120000*1/1,11=120000*0,89=107 763

Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн. руб.

По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка — 12%.

Решение:

Стоимость строительства = 150*120000=18 000 000 р.

ЧОД улуч..= 18000000 Х 0,15 =2 700 000 руб.

ЧОД зем. = 3000000- 2700000=300 000 руб.

Стоимость ЗУ = 300 000/0,12 = 2 500 000 руб.

Пример расчета величины возмещения инвестиций

Расчет осуществляется по методу Ринга, или прямолинейному возврату инвестиций.

Исходные данные:

Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб.

Продолжительность экономически полезной жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).

Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%.

Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду, — 9 535 кв. м.

Ставка арендной платы 5600 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%,

операционные и прочие расходы — 5 310 000 руб.

Задача:

Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Рассчитаем доход от единого объекта недвижимости:

ПВД - 9535 х 5600 = 53 396 000 (руб.);

ДВД - 53 396 000 - (53 396 000 х 0,1) = 53 396 000 - 5 339 600 = 48 056 400 (руб.);

ЧОД = 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (руб.).

Коэффициент капитализаций для здания - 20,5% +1/90 =20,5%+1,1% =21,61%

Доход от здания =173 268 000 х 0,2161 = 37 443 214,8 (руб.).

Доход от участка = 42 746 400 - 37 443 214,8 =5 303 185,2 (руб.).

С зу= 5303185,2 : 0,205 = 25 869 196,1