Доходный подход к оценке квартиры

Затратный подход при оценке недвижимости

При оценке недвижимости, оценщик в расчетах выбирает те подходы, которые наиболее точно отражают стоимость данного объекта. Один из таких подходов – затратный. Он основан на том, что стоимость объекта недвижимости состоит из рыночной стоимости земельного участка и затрат, необходимых на воссоздание строения в существующем состоянии, поскольку предполагается, что типовой покупатель не станет платить за участок больше, чем он будет стоить под застройку и возведение нового помещения с аналогичными потребительскими свойствами.

Таким образом, затратный подход состоит из следующих этапов:

• Определение стоимости земельного участка с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования;
• Расчет стоимости нового строительства подобного объекта;
• Определение величины прибыли предпринимателя (инвестора);
• Вычитание износа (физического, функционального, внешнего);
• Итоговый расчет стоимости земельного участка и стоимости строительства здания с учетом корректировки на износ.

Недостатком подхода является то, что для определения точного значения стоимости здания требуется большое количество времени. К примеру, при оценке старинного здания вообще практически невозможно точно определить стоимость воссоздания и износ. Для типовых зданий - наоборот, этот подход очень прост в вычислениях, что является его несомненным преимуществом. Для некоторых случаев данный подход единственно применимый, например - оценка зданий специального назначения (школы, вокзалы, электроподстанции и др.) или страховая стоимость. Этот подход также широко применяется при переоценке основных фондов, оценке незавершенного строительства, технико-экономическом обосновании нового строительства, анализе наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

При расчете стоимости строительства существуют три основных метода:

• Индексный метод
• Метод сравнительной единицы
• Метод разбивки на компоненты
• Метод количественного обследования

Метод количественного обследования подразумевает под собой составление смет на прямые затраты (все работы, материалы, средства механизации необходимые для строительства объекта, коммунальные услуги, стоимость доставки и хранения материалов) и косвенные (гонорары проектным организациям, страховые и рекламные затраты). Также к этим затратам добавляются накладные расходы и прибыть инвестора. Этот метод наиболее точный, но и самый трудоемкий, требующий знаний от оценщика в области строительства, опыт составления смет.

Метод разбивки на компоненты похож на количественный, но не так трудоемок, посколку в нем используются не единичные расценки, а укрупненные различных конструктивных элементов, например 1 куб. м кирпичной стены.

Метод сравнительной единицы применим для типовых строений. Для оцениваемого объекта выбирается схожий по характеристикам, материалам и технологиям аналог в специальных справочниках. А затем стоимость единицы (1 куб. м, 1 пог. м) в справочнике умножается на количество единиц у оцениваемого строения. Это самый простой способ и он широко распространен у оценщиков.

Индексный метод заключается в умножении балансовой стоимости на специальные индексы, которые утверждаются Госкомстатом России, но такой метод наименее точен.

Для того чтобы учесть различия между новым объектом и оцениваемым – вводится понятие износ. Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний или экономический.

Физический износ показывает как под действием естественных, природных или эксплуатационных факторов объект стареет, появляются дефекты, трещины и др.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным представлениям об объемно-планировочных, функциональных, конструктивных, архитектурных характеристиках. Он бывает устранимым (например: установка современных систем кондиционирования) и неустранимым.

Внешний или экономический износ – это потеря стоимости, вызванная состоянием в экономике, законодательными, правовыми, внутреотраслевыми и другими причинами. Как правило, он не устранимый.

Затратный подход можно применять почти к любым видам недвижимости, но он не во всех случаях будет оправдан. Так для доходоприносящих объектов его применяют редко, а для встроенных помещений (квартир и др.) его применять не корректно

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости квартиры

Рыночный (сравнительный) подход к оценке квартиры — это совокупность методов оценки данной квартиры, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с аналогичными квартирами, относительно которых есть документально подтвержденная информация о суммах сделок купли-продажи с ними. Основной предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие необходимого количества на рынке недвижимости квартир-аналогов.

Данный подход базируется на двух простых принципах:

1. Принцип спроса и предложения. Существует вполне объяснимая взаимосвязь между степенью потребности в квартирах и объемом предложений на рынке.

2. Принцип замещения.

Покупатель, владеющий информацией о рынке недвижимости, не станет платить за квартиру больше, чем стоит аналогичная квартира с аналогичными свойствами (расположение, размер, физические характеристики квартиры и дома,…).

Суть подхода заключается в обработке данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, определении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, отражающих степень отличия оцениваемой квартиры от квартир-аналогов.

Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.

Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения. Одинаковые характеристики не принимаются во внимание. В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах.

Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов.

Перечень групп факторов, рекомендуемых к применению в сравнительном подходе квартиры.

Группа факторов / Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Качество прав / 1.1. Обременение квартиры договором аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения (крайне редко)

2. Условия финансирования / 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Особые условия /3.1. Наличие финансового давления на сделку

4. Условия рынка /4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

5. Местоположение / 5.1. Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения  5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5. Качество окружения (экология района)

6. Физические характеристики / 6.1. Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5. Высота потолков

7. Сервис и дополнительные элементы / 7.1. Обеспеченность и качество коммунальных услуг 7.2. Наличие парковки и (или) гаража 7.3. Наличие охраны, ограждения придомовой территории 7.4. Наличие и качество придомовой территории 7.5. Наличие лифта

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1. Качество прав для квартир-аналогов и оцениваемой квартиры связывается со степенью обремененности последней частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененной квартиры в сравнении с квартирами с полными правами собственности.

1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемой квартиры в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а оцениваемая квартира сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования квартирой-аналогом или оцениваемой квартирой могут ограничиваться частным или публичным сервитутом и иными обременениями.

Любое из двух перечисленных ограничений может привести к уменьшению стоимости квартиры.

Следовательно, если обременение касается квартиры-аналога, то ее цена корректируется в сторону увеличения. И наоборот, если ограничиваются возможности использования оцениваемой квартиры, то цена квартиры-аналога уменьшается на величину поправки.

2. При анализе условий расчета по сделке купли-продажи квартиры рассматриваются все договорные условия расчетов, уже состоявшихся для квартиры-аналога и планируемых для оцениваемой квартиры. При этом возможны варианты финансирования сделки:

2.1. Продавец частично или полностью кредитует покупателя на покупку данной квартиры с условиями, отличающимися от средних условий на рынке кредитных операций (процент по кредиту устанавливается ниже рыночного). Либо предоставляется беспроцентная отсрочка платежа.

2.2. Оплата по сделке частично или полностью производится не деньгами, а эквивалентом денежным единицам – ценными бумагами, имуществом, документами на право владения другой недвижимостью, и т.п. В такой ситуации необходимо дополнительно оценивать используемый денежный эквивалент на момент совершения сделки.

3. Факторы, учитывающие субъективные условия сделки, не зависимые по отношению к оцениваемой квартире (срочная сделка по причине банкротства, родственные мотивы, партнерские отношения,…). Использовать квартиры, участвующие в такого рода сделках, для сравнения с оцениваемой квартирой нецелесообразно.

4. В условиях рынка цена спроса и цена предложения имеют некоторую дельту. Причины возникновения дельты:

4.1. С момента совершения сделки, относительно которой происходит сравнение прошло некоторое время, за это время цены на рынке могут вырасти или наоборот – упасть. Для учета роста или падения служит индекс инфляции на период оценки, либо уровень цен на рынке недвижимости в других сегментах рынка. Тем не менее не следует использовать для сравнения сделки, совершенные больше месяца назад, по отношению ко времени оценки.

4.2. Цена предложения всегда выше фактической цены сделки по причине заложенной дельты на торг. 5. Факторы местоположения квартиры:

5. Местоположение

5.1. Престижность района расположения квартиры, обусловленная наличием в микрорайоне исторических и архитектурных памятников, парков, заповедных зон, водоемов и других достопримечательностей, оказывающих влияние на выбор потенциального покупателя.

5.2. Близость квартиры к центру города, центрам деловой активности и жизнеобеспечения, общественных, финансовых, развлекательных, торговых комплексов.

5.3. Транспортная доступность квартиры сегодня является одной из наиболее веских причин даже для смены места жительства. Проблема пробок в Москве разрастается, готового решения жителям города московские власти пока не предложили.

5.4. Близость к метро оказывает влияние на подавляющее большинство жителей города. Этот фактор имеет высокий вес в удаленных районах города, и небольшой вес при оценке элитной недвижимости, где не возникает необходимость пользоваться общественным транспортом.

5.5. Качество ближайшего окружения - тип застройки и архитектурные особенности дома, близость к парку, озеру, пруду, реке, удаленность от свалок, производственных предприятий.

Влияние некоторых факторов на стоимость квартиры в разных районах Москвы:

• Территории Москвы с высоким уровнем радиоактивного фона
• Экология районов Москвы

6. Физические характеристики – свойства как самой квартиры так и дома, придомовой территории, двора. Корректировка большинства факторов данной группы осуществляется, основываясь на сравнения ценсовершенных сделок с квартирами-аналогами. Корректировка на различие размеров кухни, полезной и общей площади производится на основе данных о стоимости единицы площади аналогов. Способы расчета поправочных коэффициентов находятся в разделе Расчет корректировок.

7. Сервис и дополнительные элементы.

Наличие или отсутствие необходимых элементов сервиса, включая не относящиеся непосредственно к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки. К примеру – отсутствие парковочных мест у дома часто оказывает крайне негативное влияние на цену квартиры.

Последовательность внесения корректировок:

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

• С первого по четвертый фактор сравнения корректировки осуществляются в определенной последовательности, и после каждой очередной корректировки цена квартиры пересчитывается заново, до перехода к следующему фактору;
• С четвертого фактора корректировки могут быть выполнены в свободном порядке, и цена продажи после каждой корректировки квартиры заново не пересчитывается.

В рамках сравнительного подхода к оценке квартиры выделяют два метода:

1. Метод моделирования ценообразования;
2. Метод сравнительного анализа.

Метод моделирования ценообразования, основан на построении линейных или мультипликативных (методы интегральных подстановок) зависимостей и статистической обработки большого объема данных, о случившихся сделках с квартирами-аналогами:

или

где P* — рыночная стоимость квартиры;

fj — элемент сравнения;

fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любой квартиры и для некоторой специально подобранной «эталонной» квартиры;

pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj.

Указанная зависимость предназначается для постоянного использования в оценке множества квартир, и требует постоянной корректировки этой зависимости, на основе регулярного мониторинга рынка жилой недвижимости.

Метод моделирования ценообразования достаточно трудоемок, и применяется лишь при массовой оценке квартир, например при определении налогооблагаемой базы, или расчете арендной платы для сдачи в аренду муниципальной недвижимости.

Метод сравнительного анализа основан на анализе небольшого количества сделок, выделенных из общей массы сделок по признаку наибольшей близости к оцениваемой квартире. При этом квартиры-аналоги отбираются для анализа из числа тех квартир, которые имеют функциональное назначение, аналогичное назначению оцениваемой квартиры и соответствующее принципу наиболее эффективного использования квартиры (проживание собственника либо сдача в аренду).

Метод сравнительного анализа имеет следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по квартирам рассматриваемого типа, региону и выбор источников информации для реализации следующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), в большей степени влияющих на стоимость рассматриваемой квартиры;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет поправочных корректировок;
• применение модели к квартирам-аналогам для расчета скорректированных цен продажи квартир;
• анализ скорректированных цен продажи квартир-аналогов для определения стоимости оцениваемой квартиры.

При реализации данного метода используют как процентные так и стоимостные поправки.

Процентные поправки вносятся умножением цены продажи квартиры-аналога или ее единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры. Если оцениваемая квартира лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданной квартиры-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры.

Положительная поправка вносится, если оцениваемая квартира лучше сопоставимой квартиры-аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых квартир могут сильно не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве основы для определения рыночной стоимости оцениваемой квартиры, когда абсолютное итоговое значение корректировок минимально или их число минимально (одно из двух). Данное правило основано на том, что цена продажи наиболее подобной сравнимой квартиры (по максимальному количеству рассматриваемых характеристик) - адекватна.