Опредедение стоимости земли методом остатка
Задача:
Исходные данные:
На земельном участке общей площадью 950 кв. м расположено здание торгового назначения 1950 года постройки 1-й группы капитальности общей площадью 800 кв. м.
Средняя ставка аренды помещений в магазине составляет 250 долл. США за 1 кв. м в год, величина операционных расходов – 35 долл. США за 1 кв. м в год.
Физический износ конструктивных элементов здания составляет 25%.
Стоимость строительства 550 долл. США за 1 кв. м общей площади.
Время поиска арендатора 2,5 месяца.
Ставка дисконта 16%
Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, или прямолинейному возврату инвестиций.
Задача:
Необходимо рассчитать стоимость земельного участка.
Решение:
Стоимость строительства С стр. = 550* 800 = 440000
Стоимость замещения = С стр*(1-25%)= 440000*0,75=330000 (с уч. Износа)
ПВД= Ар* S общ = 250* 800 = 200000
Недозагрузка помещений по году = 2,5/12= 20%
ДВД = ПВД * (1-Недоз) = 200 000* 0,8 = 160000
ОР = 35* 800 = 28000
ЧОД еон = 160 000 -28 000=132 000
Остаточный срок службы =100-60=40
Капитализация К = on+of = 0,16+ 1/40= 0,185
ЧОД ул. = С зам * К = 330 000* 0,185 = 61 500
ЧОД зем. = ЧОД еон. – ЧОД ул. = 132 000-61 500 = 79 400
К зем = К – of = 0,185-0,025 = 0,16 (ставка дисконтировании)
С зем = ЧОД зем/ К зем = 79400/0,16 = 496 250
