Исходные данные:
Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.
Общая площадь здания 985 кв. м.
Время постройки — январь 1986 г.
Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет.
Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв. м.
Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2006 г.
Решение:
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:
Сеон = 45 000х 985 = 44 325 000 (руб.).
Расчет стоимости воспроизводства здания:
-восстановительная стоимость здания:
С вост = 38 500 + (38 500 х 0,2) = 46 200 (руб./кв. м);
-Эффективный возраст 20 лет, Срок экономической жизни 80 лет,
И физ = 20/80 * 100% = 25%;
-стоимость замещения здания составит:
С зам =С вост *( 1-И нак)= 46 200 х 985 х (1 – 25%) = 34 130 250 (руб.).
Расчет стоимости земельного участка:
С зу =С еон- С зам= 44 325 000 - 34 130 250 = 10 194 750 (руб.).
