Очень часто наши специалисты сталкиваются с оценкой доли в квартире, доме и даже в комнате. Чаще всего такая необходимость возникает у наших клиентов в случае, когда нужно разделить недвижимость при вступлении в наследство. Например умирает бабушка в однокомнатной квартире, и ее многочисленные родственники в узаконенном порядке производят раздел тридцатипятиметровой квартиры.
И все бы хорошо, стандартная оценка, да не так все просто. При проведении оценки стоимости доли в квартире учитываются все те же факторы, что при оценке отдельной квартиры с одним собственником (тип и состояние здания, расположение, транспортная доступность и другие параметры, подробно описанные в соответствующем разделе нашего web-ресурса.) Основная особенность оценки доли состоит в том, что доля почти никогда не может быть выделена в натуре, включая в себе одну или несколько комнат. Получается, новым собственникам нужно либо делить квартиру на помещения, либо договариваться самим, без привлечения независимого оценщика. Оценщик в таком случае применяет сравнительный подход, подбирая на рынке аналоги комнат, как правило находящихся в коммунальных квартирах. И если доля не выделялась (нет разделения между собственниками квартиры на отдельные помещения), то оценщик будет вынужден подбирать в качестве аналогов именно доли. Таких аналогов на рынке не много, и поэтому оценка весьма затруднительна.
Заказчик же часто находится в полной уверенности, что стоимость доли находится в прямой пропорции со стоимостью всей квартиры, и стоимость их доли равна отношению рыночной стоимости всей квартиры к размеру их доли в ней. Однако это заблуждение.
Доля в квартире - это очень низколиквидный вид недвижимости. Из нашего опыта оценки доли квартир в Москве и области, ее стоимость на 35-45% ниже прямой пропорции. Доли часто покупаются с целью получить постоянную регистрацию в городе, а также с целью выживания соседей из квартиры, путем создания невыносимых условий проживания, без видимого нарушения закона. Соседей выживают, выкупают у них по очень низкой цене доли и получают полноценную квартиру.
