Оценка квартир сегодня является самым востребованным видом оценки, и включает в себя определение рыночной стоимости квартиры (или комнаты) либо отдельных прав в отношении квартиры, например, права собственности, права пользования и т.д.
Независимая оценка может быть проведена в отношении, как всей квартиры, так и ее части.
Существует несколько подходов к оценке, три из которых получили широкое распространение при оценке недвижимости и квартир в частности. Используют все три оценочных подхода – затратный, доходный и сравнительный, однако чаще всего не имеет смысла оценивать жилую квартиру доходным или затратным методом, если квартира используется, и в дальнейшем будет использоваться по прямому назначению, то есть для проживания в ней людей. В некоторых случаях можно воспользоваться доходным методом оценки, когда оценщик получает от заказчика оценки информацию о том, что квартира будет сдаваться в аренду, и существуют документальные подтверждения суммы арендной ставки. В нашей стране рынок аренды квартир в большинстве своем является «черным», поэтому такие документы оценщику вряд ли удастся получить от заказчика, а значит и оценку проводить нет оснований.
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому покупатель не заплатит за квартиру больше той суммы, которую нужно потратить на:
Официальной сметой затрат на покупку земли и строительства на нём жилого дома, в котором и будет находиться оцениваемая квартира оценщик не располагает. А расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и другим нормативам с учётом всех возможных затрат, определением износа здания в целом, «вычленением» стоимости единицы площади оцениваемой квартиры приведёт к очень большой погрешности при расчете, а следовательно – невысокой точности оценки. Покупать квартиру посредством ее строительства можно лишь в рамках инвестиционного проекта строительства дома, и даже в этом случае погрешность окажется столь велика, что использовать полученные в расчете цифры будет невозможно.
Чаще всего к оценке квартиры применяется сравнительный подход, основанный на сравнении аналогичных квартир на рынке. Во внимание принимаются квартиры, максимально похожие на оцениваемую, с точки зрения ее местонахождения, размера, этажности дома, этажа, площади и других физических характеристик.
Сравнительный подход к оценке квартиры.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов расчета стоимости квартиры, основанных на информации о рыночных ценах квартир-аналогов, с внесением ряда поправочных корректировок.
Под рыночными ценами квартир-аналогов принимаются цены сделок, цены предложений или спроса на квартиры.
Расчет стоимости квартиры сравнительным подходом производится в следующей последовательности:
При сравнении квартиры с аналогами анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние квартиры и квартиры-аналога, условия проведения сделок и другие параметры. Выбор элементов сравнения производится путем сопоставления квартир по единице сравнения. Выделяются также следующие элементы сравнения:
Подробнее о теории оценки каждым из названных подходов можно почитать в соответствующих разделах сайта:
Департамент независимой оценки
