Затратный подход при оценке недвижимости

При оценке недвижимости, оценщик в расчетах выбирает те подходы, которые наиболее точно отражают стоимость данного объекта. Один из таких подходов – затратный. Он основан на том, что стоимость объекта недвижимости состоит из рыночной стоимости земельного участка и затрат, необходимых на воссоздание строения в существующем состоянии, поскольку предполагается, что типовой покупатель не станет платить за участок больше, чем он будет стоить под застройку и возведение нового помещения с аналогичными потребительскими свойствами.

Таким образом, затратный подход состоит из следующих этапов:

• Определение стоимости земельного участка с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования;
• Расчет стоимости нового строительства подобного объекта;
• Определение величины прибыли предпринимателя (инвестора);
• Вычитание износа (физического, функционального, внешнего);
• Итоговый расчет стоимости земельного участка и стоимости строительства здания с учетом корректировки на износ.

Недостатком подхода является то, что для определения точного значения стоимости здания требуется большое количество времени. К примеру, при оценке старинного здания вообще практически невозможно точно определить стоимость воссоздания и износ. Для типовых зданий - наоборот, этот подход очень прост в вычислениях, что является его несомненным преимуществом. Для некоторых случаев данный подход единственно применимый, например - оценка зданий специального назначения (школы, вокзалы, электроподстанции и др.) или страховая стоимость. Этот подход также широко применяется при переоценке основных фондов, оценке незавершенного строительства, технико-экономическом обосновании нового строительства, анализе наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

При расчете стоимости строительства существуют три основных метода:

• Индексный метод
• Метод сравнительной единицы
• Метод разбивки на компоненты
• Метод количественного обследования

Метод количественного обследования подразумевает под собой составление смет на прямые затраты (все работы, материалы, средства механизации необходимые для строительства объекта, коммунальные услуги, стоимость доставки и хранения материалов) и косвенные (гонорары проектным организациям, страховые и рекламные затраты). Также к этим затратам добавляются накладные расходы и прибыть инвестора. Этот метод наиболее точный, но и самый трудоемкий, требующий знаний от оценщика в области строительства, опыт составления смет.

Метод разбивки на компоненты похож на количественный, но не так трудоемок, посколку в нем используются не единичные расценки, а укрупненные различных конструктивных элементов, например 1 куб. м кирпичной стены.

Метод сравнительной единицы применим для типовых строений. Для оцениваемого объекта выбирается схожий по характеристикам, материалам и технологиям аналог в специальных справочниках. А затем стоимость единицы (1 куб. м, 1 пог. м) в справочнике умножается на количество единиц у оцениваемого строения. Это самый простой способ и он широко распространен у оценщиков.

Индексный метод заключается в умножении балансовой стоимости на специальные индексы, которые утверждаются Госкомстатом России, но такой метод наименее точен.

Для того чтобы учесть различия между новым объектом и оцениваемым – вводится понятие износ. Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний или экономический.

Физический износ показывает как под действием естественных, природных или эксплуатационных факторов объект стареет, появляются дефекты, трещины и др.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным представлениям об объемно-планировочных, функциональных, конструктивных, архитектурных характеристиках. Он бывает устранимым (например: установка современных систем кондиционирования) и неустранимым.

Внешний или экономический износ – это потеря стоимости, вызванная состоянием в экономике, законодательными, правовыми, внутреотраслевыми и другими причинами. Как правило, он не устранимый.

Затратный подход можно применять почти к любым видам недвижимости, но он не во всех случаях будет оправдан. Так для доходоприносящих объектов его применяют редко, а для встроенных помещений (квартир и др.) его применять не корректно